Hukuki süreçlerde Alternatif Uyuşmazlık Çözümleri’nin (ADR) giderek öne kazanması nedeniyle, bu süreçlere ilişkin kural ve gereklilikler kanunlar içinde giderek daha standart ve somut hale gelmektedir. Bu süreçleri zorunlu kılan ve süreçlerin yürütülmesini kolaylaştıran yasalarla arabuluculuğun daha çok tercih edilmesi sağlanmaktadır.
Taşınmazlar ile ilgili uyuşmazlıklar, arabuluculuk süreçlerinin en sık gündeme geldiği konular arasında yer alır. Ülkemizde arabuluculuk süreçlerine ilişkin temel kanun olan 6325 Numaralı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu taşınmazların devri ve tescili konusunda spesifik maddeler içermektedir.
7 Kasım 2024 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde onaylanarak yürürlüğe giren 9. Yargı Paketi ile birlikte, bu maddelere bazı önemli eklemeler yapılarak, arabuluculuk süreçlerinin ve süreç sonrasında alınan kararların daha hızlı şekilde uygulamaya konulması sağlanmıştır.
Aşağıda, taşınmazlara ilişkin süreçlerde arabuluculuk konusunda temel yasaları inceleyebilir ve buraya tıklayarak en önemli boyutlar hakkında detaylı bilgiler alabilirsiniz.
Yasal Metinler: Taşınmazlara İlişkin Süreçlerde Arabuluculuk
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 17/B maddesi, taşınmazlara ilişkin arabuluculuk süreçleri ile ilgili aşağıdaki hükümleri içermektedir:
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk
MADDE 17/B- (Ek:28/3/2023-7445/34 md.)
(1) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir.
(2) Birinci fıkra kapsamındaki uyuşmazlıklarda, tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilir. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkar.
(3) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(5) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
[9. Yargı Paketi ile Yapılan Ekleme]
(6) (Ek:7/11/2024-7531/24 md.) Anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.
Aynı kanunun 18/B maddesi aşağıdaki ifadeleri içermektedir.
Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk
MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.)
(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
[9. Yargı Paketi ile Yapılan Ekleme]
(5) (Ek:7/11/2024-7531/26 md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.
Taşınmazlara İlişkin Süreçlerde Arabuluculuk Hakkında Temel Bilgiler
Son düzenlemelerle birlikte, taşınmazlara ilişkin arabuluculuk süreçleri ile ilgili bilinmesi gereken temel maddeler şu şekildedir:
1 – Taşınmazların devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına (örneğin bir arsa veya daireye ipotek konulması ya da kullanım hakkı tanınması gibi konularda) yaşanacak anlaşmazlıklar arabuluculuk ile çözülmeye elverişli konular olarak tanımlanmıştır.
2 – Tarafların anlaşması durumunda, arabuluculuk süreçleri süresince taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem yapılması sınırlanabilir. Bu sayede, arabuluculuk süresi boyunca taşınmazın satılması, kiralanması veya ipotek edilmesi engellenerek sürecin daha karmaşık hale gelmesi engellenebilir.
3 – Mahkemeler üzerindeki yükün azaltılması ve barışçıl süreçlerin öne çıkartılması için, bazı süreçlerde arabuluculuk zorunlu bir hale getirilmiştir. 18/B’de yer alan ilk maddede tam listesini inceleyebileceğiniz süreçlerde, tarafların birbirlerine dava açmadan önce arabuluculuk ile uzlaşı yolunu denemiş olması şartı yer almaktadır.
Taşınmazlara ilişkin en çok karşılaşılan bazı süreçleri de içeren bu maddeler aşağıdaki süreçleri içermektedir:
- Spesifik istisnalar dışında kira uyuşmazlığı (tarafların taşınmazlar için ödenecek kira bedelinde anlaşamaması)
- Taşınmazların paylaşımı ve ortaklığa ilişkin süreçler
- Apartman / site yönetimi, ortak alan kullanımı, aidat gibi konulara ilişkin uyuşmazlıklar
- Komşular arasında çıkan problemler
Bu süreçlerde, uyuşmazlık içinde olan tarafların mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk yoluyla anlaşmazlıklarını gidermeye çalışması zorunludur.
4 – Taşınmazlara ilişkin arabuluculuk süreçlerinin ardından taraflar arasında yazılı anlaşma yapılması ve yetkili mahkemelere başvurarak icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Bu belge, arabuluculuk süreçlerinde alınan kararın resmi geçerliliği olmasını sağlamaktadır.
5 – 9. Yargı Paketi ile gelen son düzenleme, süreç sonunda alınacak icra edilebilirlik şerhinin Tapu Müdürlükleri’nde tamamen geçerli bir belge haline gelmesini sağlamıştır. Taraflar arabuluculuk sürecini tamamlayıp bir anlaşmaya vardıktan sonra, aldıkları icra edilebilirlik şerhi ile Tapu Müdürlükleri’ne başvurarak alınan kararın tescil edilmesini sağlayabilir.
Bu süreç sonunda Tapu Müdürlükleri’nde ek bir senet düzenlenmesine gerek kalmaması ile birlikte, arabuluculuğu takip eden sürecin çok daha hızlı bir şekilde ilerlemesi ve taraflara daha az bürokratik yük çıkartması sağlanmıştır.
Taşınmazlar ve Arabuluculuk: Barışçıl ve Hızlı Bir Süreç
Ev, arsa ve kira gibi konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, toplumsal olarak en sık karşılaştığımız yasal konular arasında yer alır. Hukuki süreçlerle yakından ilgisi olmayan insanların bile, bu konularla ilişkin süreçlerde yasal mercilere başvurması gerekebilir.
Taraflar arasındaki ilişkiyi onarılamayacak kadar kötüleştirme ihtimali olan, yavaş ilerleyen, taraflar üzerinde duygusal stres oluşturan maliyetli mahkeme süreçleri, günümüzde bu tarz anlaşmazlıklarda yasal bir zorunluluk olmaktan çıkmaktadır.
Bu ve benzeri süreçlerde arabuluculuğu tercih etmek, sorunların çok daha barışçıl ve kolay bir şekilde çözülmesini sağlar. 9. Yargı Paketi ile 2024 yılında yapılan değişiklikler, arabuluculuk süreçlerinin resmi kararlar olarak değerlendirilebilmesinin de önünü açmıştır. Bu şekilde, arabuluculuk ile yürütülen süreçlerin ardından ek bir belge alınması gerekliliği ortadan kalmış, kararlar doğrudan Tapu Müdürlükleri’nde kullanılabilir hale getirilmiştir.
Bu süreçlere ilişkin daha detaylı bilgi almak ve kendi süreçlerinizin arabuluculuk ile nasıl yönetilebileceği konusunda konuşmak için, bize her zaman İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.